自中央提出“实施城市更新行动”以来，全国各地纷纷出台相关政策。2021年6月18日，重庆发布《重庆市城市更新管理办法》，政策层级为近期发布城市中最高。《办法》主要围绕工作机制、规划计划、项目实施、资金筹措、政策支持等方面，全面支持重庆开展城市更新。

《办法》对于重庆的城市更新有哪些关键内容？对行业发展有何指导意义？博睿智库对此进行了解读。

 

1.助推重庆城市整体提升

《办法》是重庆市为落实国家城市更新行动决策部署，强化改革的先导和突破作用，推动城市结构优化、功能完善和品质提升，加快实施扩大内需战略，建设“近悦远来”美好城市，建立健全与城市存量提质改造相适应的体制机制和政策体系，助力建成高质量发展高品质生活新范例，结合重庆实际制定的办法，对重庆城市环境提升有重大影响。

 

2.政策层级与可操作性引领重庆城市更新发展新台阶

整体来看，《办法》政策层级高、力度大、可操作性强，可谓重庆城市更新发展的重要分水岭。

一是以政府行政规章级别的政策确保后期相关事项有效落地，包括管理机构的组建，相关规划计划的制定等；

二是供地政策解决了企业参与更新的盈利困境，特别是“协议出让或带条件入市”的政策规定有利于企业实现一二级联动，进而实现城市综合开发运营，价值链条的拉长将极大提高社会资本参与城市更新的积极性和可持续性；

三是充分吸取了城市更新优秀地区的典型做法，同时也充分结合重庆自有特征，在管理模式和实施路径上有较多创新。

 

3.强调城市更新在政府引导下的市场运作力度

《办法》强调重庆的城市更新将遵循“政府引导、市场运作”的原则。整体来看，后续重庆城市更新的市场化引导力度较大，企业参与的机会更多。特定城市在不同时期为了应对城市更新面临的问题会调整政府的管控力度，但对“市场运作”的强调是各个城市的共识。《办法》也强调“城市更新项目可由政府、物业权利人作为实施主体，或由政府、物业权利人通过直接委托、公开招标等方式引入的相关主体作为实施主体。”

 

4.主城范围城市更新为企业提供大量参与机会

《办法》适用于重庆主城都市区范围内的城市更新，将对主城区的城市空间形态和功能进一步整治提升，符合城市发展的定位和规划。具体而言，未来重庆主城区城市更新的内容将主要包括：完善生活功能、补齐公共设施短板，完善产业功能、打造就业创新载体，完善生态功能、保护修复绿地绿廊绿道，完善人文功能、积淀文化元素魅力，完善安全功能、增强防灾减灾能力。从类别上看，既涉及居住类的业态，也涉及非居住类的业态，为企业提供了大量可参与空间。

 

5.政策层级高且落地性强

《办法》由重庆市政府直接发布，不仅政策层级高，而且表明重庆对城市更新工作极为重视。

《办法》也对城市更新工作机制做出明确规定以确保落地：由重庆市政府成立市城市更新工作领导小组，负责领导全市城市更新工作，有效处理后期多部门协同问题，确保项目顺利推进；市住房城乡建委负责指导、协调、监督，各区政府（管委会）成立城市更新工作领导机构，负责编制相关规划计划，统筹推进本辖区城市更新工作。

《办法》还提到要建立健全城市更新数据库、设立城市更新专家委员会、编制市级城市更新专项规划、拟定辖区城市更新年度计划，构建完善的城市更新治理体系，对社会资本形成投资导航和稳定的预期，落地性较强。

 

6.形成城市体检联动城市更新的模式

《办法》中提到“各区政府（管委会）建立城市更新基础数据调查制度，收集辖区建成区范围内的土地、房屋、人口、经济、产业、文化遗产、公建配套、市政设施及城市绿地等现状基础数据，开展公众意愿调查，结合城市体检评估成果，逐步建立健全城市更新数据库。”

2020年6月16日，住建部发布《关于支持开展2020年城市体检工作的函》，选取天津、上海、广州、武汉等36个城市为试点城市，开展城市体检工作。重庆入选样本城市，并在国家50项通用指标基础上，构建了“基本指标+特色指标+补充指标”共计93项的自体检指标体系，并针对城市体检查出的问题与短板，提出了48项城市治理项目建议，打造出以“城市体检”发现问题、以“城市更新”治理问题的模式。

 

7.多元化资金渠道打破城市更新融资难瓶颈

《办法》提出了五大渠道筹集城市更新资金：各级财政安排的城市更新资金、金融机构融资资金、参与城市更新的市场主体投入的资金、土地使用权人和房屋所有权人自筹资金、其他符合规定的资金。《办法》还指出，“市、区政府应当加强对城市更新的财政投入，加大政府专项债券对城市更新的支持；鼓励积极利用国家政策性金融和市场金融对城市更新的支持政策筹集资金，探索信贷金融新产品；积极引入各类社会资本，探索设立城市更新专项基金；合理引导居民出资参与更新改造。”

2021年4月29日，国开行重庆分行向重庆市首个城市更新项目——九龙坡区民主村片区城市更新项目发放贷款17.5亿元，意味着政策性贷款将在“十四五”期间为城市更新继续提供重要的资金来源。

城市更新项目，除了开发资金外，拆迁补偿与安置等资金是主要资金支出。《办法》鼓励综合使用资金，丰富资金筹集渠道，将有助于缓解政府的资金压力，打破城市更新融资难的瓶颈，吸引更多社会资本的参与，多方保障城市更新项目的顺利推进。

 

8.政策保障提高社会资本参与积极性

《办法》在城市更新的土地管理、产权转移、开发改造、财税支持等方面均提供了较大力度的政策支持，多方位保障城市更新工作顺利推进。

可见，《办法》在涉及土地出让的政策规定（协议出让或带条件入市）、一定条件下的建筑面积支持、跨项目统筹、按规定享受相关财税扶持政策、优秀项目评价等方面均力度较大，特别是“协议出让或带条件入市”的政策规定将极大提高社会资本参与城市更新的积极性。