“十四五”规划明确提出实施城市更新行动，这是党中央准确研判我国城市发展新形势后，对进一步提升城市发展质量作出的重大决策部署。自中央提出“实施城市更新行动”以来，北京、上海、重庆、福州、成都、徐州、无锡等地积极推进相关政策的出台。

从中央到地方，新一轮城市更新行动已然揭开序幕，相关政策密集出台，其中有哪些关键问题？对行业发展有什么导向意义？博睿智库进行了解读

 

 

1.中央将城市更新上升为国家战略

“十四五”规划指出，加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。这也是“城市更新”一词首次出现在国民经济和社会发展五年规划里，并上升到国家战略层面。2021年政府工作报告提出“发展壮大城市群和都市圈，推进以县城为重要载体的城镇化建设，实施城市更新行动”。

业内指出，实施城市更新行动，谋划推进一系列城市建设领域民生工程和发展工程，有利于充分释放我国发展的巨大潜力，形成新的经济增长点。据估计，城市更新过程中将撬动十万亿级的内需空间。新一轮城市更新行动正在各地加速落地。

在各地城市更新计划相继出台的同时，一揽子重大项目建设也将提速开工。

 

2.上海宣布率先成立全国最大城市更新基金

为广泛吸引社会力量参与上海旧改，加快旧改资金平衡，共同推进城市可持续更新和发展，6月2日上海城市更新基金正式成立。基金总规模约800亿元，为目前全国落地规模最大的城市更新基金，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目。

上海的城市更新策略和动作，充分体现了上海在城市更新方面的探索和创新，对于后续各大城市具有借鉴意义。

 

3.北京发布指导意见实施城市更新行动

2021年6月10日，北京发布了《关于实施城市更新行动的指导意见》，明确城市更新行动包括老旧小区改造、危旧楼房改建、老旧厂房改造、老旧楼宇更新、首都功能核心区平房（院落）更新等。近日，与之配套的《关于老旧小区更新改造工作的意见》等四个实施细则已正式印发。

 

4.重庆城市更新的“重要分水岭”

2021年6月18日，重庆发布《重庆市城市更新管理办法》，政策层级为近期发布城市中最高（以下简称《办法》）。《办法》主要围绕工作机制、规划计划、项目实施、资金筹措、政策支持等方面，全面支持重庆开展城市更新。《办法》提出，未来重庆主城区城市更新的内容将主要包括：完善生活功能、补齐公共设施短板，完善产业功能、打造就业创新载体，完善生态功能、保护修复绿地绿廊绿道，完善人文功能、积淀文化元素魅力，完善安全功能、增强防灾减灾能力。整体来看，重庆此次管理办法政策层级高、力度大、可操作性强，可以说是重庆城市更新发展的重要分水岭！将开启重庆城市可持续发展的新时代！

 

5.成都发布城市更新下的“成都机遇”

2021年，成都发布“幸福美好生活十大工程”，城市更新和老旧小区改造提升工程位列其中。为响应“十四五”规划，4月15日至16日，在成都市武侯区举行的2021中国城市有机更新与消费场景营造大会上，《成都市城市有机更新白皮书2020》、《成都城市（楼宇）更新研究报告》重磅发布，针对当下城市更新的新格局，为城市决策提供系统化的分析和参考。会上，11个城市更新项目现场签约，投融资协议总金额高达424.59亿元。

 

6.江苏徐州纵深推进城市更新行动

2021年3月徐州市出台了《徐州市加快开展城市更新工作的实施意见（试行）》，制定了主城三区首批共28个城市更新任务，包括7个老旧小区、18个城中村、3个老旧街区，改造建设内容共包括3大类87项，旨在全面提升城市发展质量、不断满足人民群众日益增长的美好生活需要、促进经济社会持续健康发展，力争在“十四五”期末完成徐州的城市更新。并将从资金筹集、国土规划、税收、行政审批、不动产登记等方面，予以政策支持。让徐州存留的老厂区老厂房、城市边角地、历史遗留毛地项目等有望搭上淮海经济区中心城市建设的机遇重新焕发活力。

 

7.江苏无锡稳步推进城市更新

5月20日，无锡发改委发布了《关于加快推进城市更新的实施意见（试行）》，实施城市更新行动，进一步提升城市功能、改善人居环境、补齐民生短板、完善公共设施，实现土地、资源、能源集约利用，涉及拆迁、老小区改造及重点城市单元更新等计划。

 

8.辽宁发出“实施城市更新沈阳行动”倡议

辽宁方面表示，将出台城市更新先导区建设实施意见和城市更新先导区项目建设方案。日前，辽宁还发布了9项城市更新地方标准。作为城市更新的重要任务，今年辽宁省计划改造的1000个老旧小区将于6月底前全部开工，年底前完成基础改造工程。

5月13日，辽宁省城市更新博览会暨第九届中国（沈阳）国际现代建筑产业博览会在沈阳举办，发出了“实施城市更新沈阳行动”倡议。

 

9.湖南株洲推动城市更新驶入“快车道”

2021年4月，《2021年株洲市城市更新行动计划》正式印发。《计划》显示，今年株洲市更新改造任务主要为“6+N”，包括基础设施更新、城镇老旧小区改造、既有住宅电梯加装、棚户区改造、房地产市场发展、历史文化街区及建筑保护和修复在内的六大任务，以及田心等N个重点旧城片区的更新改造。在基础设施更新方面，株洲市将加大市政公用设施、公共服务设施、新型基础设施建设力度，修复城市自然生态系统，力争全年开工131个市政基础设施项目，竣工157个基础设施升级项目。

 

10.青海省将推进实施城市更新行动

青海省发展改革委近日印发的《青海省2021年新型城镇化和城乡融合发展工作要点》，提出青海省将全面实施城市更新行动，建设新型智慧城市，通过提高城镇住房保障水平、改善城市人居环境、构建城市公共交通体系等，全面加快青海省现代化城市的建设。

 

11.福州加速城市更新品质提升工作

根据福州市委、市政府《坚持“3820”战略工程思想精髓加快建设现代化国际城市行动纲要》工作部署，福州市城乡建设局以改革创新为引领，加速推进福州城市更新品质提升工作，备受市民关注的十大省级样板工程已全部开建，既有老街巷、沿街立面改造，也有城市夜景和网红节点打造。福州市围绕居住、交通、水环境等全面展开城市更新品质提升工作，在梳理出的921个项目当中，目前已开工项目达753个，开工率超过80%。

 

 

城市更新行动中的资金等问题探索

城市更新中的投资项目，资金从哪里来？各地都在探索。上海宣布率先成立全国最大城市更新基金，定向投资旧区改造和城市更新。北京鼓励市场主体投入资金参与城市更新，鼓励不动产产权人自筹资金用于更新改造，鼓励金融机构创新金融产品支持城市更新。重庆鼓励积极利用国家政策性金融和市场金融对城市更新的支持政策筹集资金，探索信贷金融新产品，探索设立城市更新专项基金，合理引导居民出资参与更新改造。

长期来看，应探索政府引导、社会资本参与、居民及其他利益相关方自主更新等可持续、多元化的方式。一是要加强机制创新，用好开发权转移、容积率异地补偿等方式，以项目的经营收入平衡改造投入，解决社会资本无法就地平衡问题；二是鼓励商业金融机构创新金融产品，通过债权、股权、资产支持计划等方式解决项目资金压力较大问题；三是提高民间资本参与积极性，破除信贷、招投标等方面的隐性壁垒；四是鼓励社会资本参与后期运营。鼓励居民出资，参与微更新，深入研究居民自主更新的动力来源与补偿机制；五是充分发挥资本市场、基建REITs等多种渠道的融资功能。

还应注意的是，城市更新是我国城乡发展由增量发展向存量提质转变的必然过程，要避免大规模改造导致容积率过高、城市风貌不协调问题，延续城市文脉，保护好历史文化遗产。